【住宅ローン】借り換えのポイント 金利や諸経費 比較 フラット35はお得？
【住宅ローン】借り換えのポイント 金利や諸経費 比較 フラット35はお得？
1.住宅ローンの借り換えで見るべきポイント
マイホームを購入するとなると、ほとんどの人が住宅ローンを利用するでしょう。
住宅ローンにもいろいろと種類があるため、後々比較してみると、別な住宅ローンの方がお得だったということもよくあります。
そのため、住宅ローンの借り換えをする人も少なくありません。
住宅ローンを借り換えることによるメリットはいろいろあります。
中でも大きいのが、金利が低くなるということでしょう。
同じ金額を支払うのならば、安い金利であることに越したことはありません。
それ以外に借り換えの際に見ておきたいポイントは、保証料がかかるかどうかということです。
たとえば、3,000万円を30年間借りる場合、保証料は60万円以上かかってしまいます。
借り換えることにより30万円のコストが削減されても、保証料で60万円も取られてしまっては余計に損をしてしまいます。
保証料は金利として考えると、毎年0.2％程度になると言われています。
これはなかなか馬鹿にならない金額です。
もし借り換える場合は、保証料がかからない金融機関を選びましょう。
また、他にも大きなポイントとして、繰上返済が簡単かどうかというものがあります。
お金は長い間借りれば、それだけ利息がかかることになります。
逆に言うと、早く返せば返すほどお得になるということです。
そのため、簡単に繰上返済できること、また、その手数料が無料であること、という点が大きな条件になってきます。
以上を比較してみて、どう考えてもこっちの方がいいという場合は、住宅ローンの借り換えを検討しましょう。
2.住宅ローンにおいて金利以外で重視すべきポイント
住宅ローンを利用する際に、まず重視するのは金利でしょう。
同じ金額のお金を借りるなら、できるだけ金利は安い方がお得です。
自分が利用している住宅ローンと他のものを比較してみたら、もっと金利が低いところがあった、ということはよくあることです。
その場合、住宅ローンの借り換えを検討してみましょう。
ただし、単純に金利が安いからといって借り換えてしまうと、思わぬ損をする可能性があるので注意が必要です。
住宅ローンを借り換える場合には、手数料がかかることがほとんどです。
手数料が高いと、せっかく借り換えてお得になるはずだった分が相殺されてしまったり、場合によっては損をしてしまうこともあります。
そのため、住宅ローンを利用する際には、諸費用のこともしっかりと確認しておく必要があります。
まず、実際に利用する前に各金融機関の資料を取り寄せておくといいでしょう。
資料をじっくりと読み、比較することで、よりお得な金融機関を見つけることができます。
住宅ローンの借り換えの目安は、残高が1,000万円以上あり、且つ返済期間が10年以上残っていて、乗り替え前と後で金利の差が1％以上ある場合です。
この条件をすべて満たすようなら、高い確率で乗り替えた方がお得になる可能性が高いと考えていいでしょう。
しかし、当然どの場合にも当てはまるわけではありません。
借り換えたことで損をしてしまったということを避けるため、必ず金額をシミュレーションした上で決めることが重要です。
3.住宅ローン借り換えの検討
マイホームを購入して、毎月住宅ローンの支払いをしている人もいるでしょう。
何十年も支払い続けることになる住宅ローンですが、さまざまな事情により見直しをした方がいい場合もあります。
たとえば、借り入れしたときと比較して収入が減ってしまい、返済が苦しくなったということもあるでしょう。
その場合、毎回の返済額を減らす方法はいくつか考えられます。
1つは、金利の低いものへ借り換えをするという方法です。
現在利用している住宅ローンよりも金利が低いものに借り換えることにより、毎回の返済額を少なくすることができます。
2つ目は、返済期間を延ばすという方法です。
原則として返済期間は延長することはできませんが、やむを得ぬ事情がある場合、金融機関に相談することで何とかなる場合があります。
金融機関としても、支払いがストップするよりは期間を延長する方がいいと判断することも多いようです。
また、金融機関によっては、毎月の返済額が減るような住宅ローンに借り換えを勧めてくれることもあります。
不景気の影響で、ボーナスが減ってしまい、ボーナス時の支払いができないというケースも考えられます。
そのような場合は月々の家計を見直し、徐々にお金を貯め、ボーナス返済に充てるようにすることが一番いい方法です。
月々に分散することによって支払えるのならば、返済方法を工夫することで、ボーナス時の支払いを減らすことも可能です。
いろいろな事情により、前と比較して収入が減ってしまうというのは珍しいことではありません。
以前のように返済することが厳しくなった場合は、住宅ローンの借り換えを検討することをお勧めします。
4.金利による住宅ローンの借り換え
住宅ローンは一度借り入れをしたら、そのまま最後まで払い続けるもの。
そう思っている人も多いでしょう。
しかし、住宅ローンの借り換えをする人は、年々増えてきています。
特に近年その増加傾向は大きく、もはや住宅ローンの借り換えは常識ともいえるほどです。
住宅ローンは大きく分けると、変動金利型、固定期間選択型、全期間固定金利型の3種類があります。
その中で、借り換えを希望する人の多くが、変動金利型への借り換えを選択しています。
近年、不景気が続き、低金利の期間が長く続いています。
そのため、当分の間、金利は大きく変わらないだろうというのが、変動金利型に借り換えをする理由のようです。
また、他にも「金利が低くなるから」「返済額が少なくなるから」という理由が挙げられています。
何年か前と比較すると金利は低くなっているため、固定金利型や固定期間選択型の借り入れをしていた人は、ほとんどの場合、変動金利型に借り換えることによって金利が低くなります。
もちろん金利が低くなるということは、それと同時に返済額も少なくなるということです。
3年固定や10年固定で、引き下げ幅の大きいタイプの住宅ローンを選んでいた人は、その固定期間が切れると、適用金利が上がってしまいます。
そのため、それを借り換えのタイミングとして考えている人も多いようです。
もし今現在、固定金利型や固定期間選択型の住宅ローンの借り入れをしている人は、一度見直してみると、前と比較して返済額が少なくなるかもしれません。
5.住宅ローンを借り入れした後も情報収集を
住宅ローンは、その種類によっては経済情勢にも大きく左右されます。
そのため、自分が借り入れしたときよりも、もっと低い金利の住宅ローンが登場していることもよくあることです。
そのような魅力的な商品を見てしまうと、悔しく思えてしまいますよね。
たとえば、ローン残高が2,000万円、返済期間が25年ある場合を考えてみましょう。
金利が3.0％なら、総返済額は、2,845万円ほどになります。
それに対し、金利が2.7％なら、総返済額は約2,753万円です。
たった0.3％と思うかもしれませんが、こうして計算して比較してみると、100万円近い差があることが分かります。
これは大きな金額ですよね。
そこで、住宅ローンを借り換えるという方法があります。
ただし、通常、現在借り入れしている金融機関から借り換えすることはできません。
そのため、新たな銀行などの金融機関から現在の残高を借り入れし、そのお金を使ってそれまでの住宅ローンを完済します。
これを住宅ローンの借り換えといいます。
住宅ローンの借り換えの手順は、新規の住宅ローンの借り入れとほとんど変わりありません。
当然審査もあるので、やろうと思ったからといって必ず誰もが出来るわけではありません。
しかし借り換えをすることで、以前の住宅ローンと比較してかなり返済額が安くなることが期待できます。
そのため、住宅ローンを借り入れた後もいろいろな情報を集め、もし良い条件があったなら借り換えを検討してみてもいいでしょう。
6.住宅ローンの借り換えの諸費用
現在借り入れしている住宅ローンと比較してもっと魅力的な住宅ローンがあった場合、借り換えを検討してみるのも1つの方法です。
それによって返済額が安くなるのなら、とても嬉しいですよね。
しかし、単純に金利だけを比較して住宅ローンを借り換えてしまうと、思わぬ費用により逆に損をしてしまう可能性もあります。
そもそも住宅ローンの借り換えは、現在の住宅ローンを完済して、また新たに住宅ローンを借り入れることです。
そのため、新規で借り入れる場合と同様の諸費用がかかります。
具体的に言うと、まずは「事務手数料」です。
これは、ローンを借り換える際に、いろいろな手続きを代行してもらうための手数料です。
この事務手数料は、金融機関ごとに料金や設定が異なります。
一律の金額になっているところもあれば、借り入れ額の何％となっているところもあるので、事前にチェックしておきましょう。
他にも「契約者貼付印紙税」や「抵当権設定費用」などがあります。
契約者貼付印紙税は借り入れの金額によって決まり、1,000万円以上5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円から1億円以下の場合は6万円かかります。
抵当権設定費用は、借入額の0.1％と定められています。
また、住宅ローンの借り換えでは、「保証料」がかかる場合があります。
これは万が一支払えなくなった場合、保証会社が金融機関に残りの債務を全額返済するという保証を得るために必要となります。
ただし、この保証料は必ず発生するわけでもなく、無料に設定されている場合もあります。
ほとんどの場合は50万円以上と高額になることが多いので、費用を抑えたい場合はしっかりと確認しておきましょう。
7.ネットのランキングサイトに注意
住宅ローンの借り換えを検討している場合、ネットの情報を参考にしようと考えている人は多いことでしょう。
最近では、ネットを利用することでさまざまな情報を手に入れることができるようになりました。
ランキング形式で、借り換えるときにお勧めな住宅ローンを比較しているサイトも多く見られます。
しかし、ネット上のランキングサイトの情報をそのまま鵜呑みにするのは危険です。
特に明確な根拠もなく、ただ単にランキングを表示しているところには要注意です。
そのような比較サイトは、広告料を得ることが目的で運営されています。
つまり、そのサイトからローンの借り換えの申込があれば、サイト運営者にお金が入るわけです。
そのため、借り換えを検討する人が躊躇してしまうような都合の悪い情報は、あまり載せようとしないのです。
広告主が強調したいメリットだけを取り上げ、デメリットとなることは一切表示していないということもよくあることです。
住宅ローンでいえば、「保証料が無料」というメリットは大きく取り上げつつも、「融資事務手数料」については一切触れていないということがあります。
高額な融資事務手数料だと、融資額の2.1％ほどがかかります。
保証料と融資事務手数料を比べた場合、融資事務手数料の方がかかることもあり、そちらの情報が表記されていないというのは、フェアとは言えません。
サイトのランキングが上位のものを利用しようと考える人は多いでしょう。
しかし、このように運営者の都合のいいようにランキングが作られていることもあるので、よく注意することが大切です。
8.銀行以外からの住宅ローン
ほとんどの人にとって、人生で最も大きなローンとなるであろう住宅ローン。
生涯で最も大きい買い物でもあるため、決して失敗はしたくないものです。
今までは住宅ローンというと、やはり銀行からというイメージがある人が多いのではないでしょうか。
家の近くにある銀行で、住宅ローンを借り入れしたという人も多いでしょう。
しかし、最近では銀行以外の住宅ローンも登場してきています。
銀行の住宅ローンと比較してみても返済金額が少ない場合もあり、場合によっては借り換えを検討する価値もあるでしょう。
やはりどうせ利用するのなら、知名度も高い大手のところに借り換えた方が安心です。
たとえば、国内最大級のショッピングサイト、楽天市場を展開している楽天や、郊外にあるショッピングモールでおなじみのイオン銀行、多くの金融子会社を抱えているSBIホールディングスなどならば、かなり安心して借り換えをすることができるでしょう。
どのサイトも実際に返済がどうなるかというシミュレーションや無料相談などを行っているので、気になるところがあれば、資料請求をしてみるといいかもしれません。
銀行などのように店舗を持っている会社は、経営していく上で人件費やいろいろな費用がかかります。
その点、ネット専業の銀行は多くの費用を浮かせることができるので、実店舗を持つところと比較して、金利を安くしたり、手数料を無料にしたりできるわけですね。
また、銀行とは異なる独自の審査基準があるので、銀行の審査で落ちても資金が借りられる可能性があるところも見逃せません。
9.変動金利と固定金利の比較
住宅ローンの金利の種類として、固定金利と変動金利があります。
それぞれを比較すると一長一短があり、自分にとって都合が良い方を選ぶ必要があります。
また、場合によっては住宅ローンの借り換えも必要でしょう。
何年か前までは変動金利を推していた銀行は、近年は10年固定、5年固定、3年固定と固定金利を推すようになってきました。
それでは、変動金利と固定金利を比較した場合、本当にわたしたちにとってお得なのはどちらでしょう。
変動金利は返済までの間、金利からの下げ幅が同じです。
基準となる金利は、長期プライムレートと連動するため、景気がよくなり、預金の金利が上がると、住宅ローンの金利も上がることになります。
それに対し、たとえばSBIネット銀行の10年固定金利は、当初の10年間は固定ですが、11年目以降は変動金利になります。
そのため、10年固定金利が変動金利よりも有利になるには、その初めの10年間のうちに基準金利が上がった場合のみで、そうでなければ変動金利の方が値下げ率が大きいことになります。
長期的な見方をすれば、11年目以降は固定金利の方が値下げ幅が大きくなるので、お得のように思えるかもしれませんが、実際、初めについた差額はなかなか縮まりません。
そう考えると、これからの借り換えを考えると、変動金利の方が有利だと言えます。
多くの銀行の当初固定金利プランは、優遇期間ばかりを大きく宣伝しており、それ以降の金利については、あまり目立たないような表現をしています。
これは銀行にとって利益が出るということであり、利用者から見ると得ではないという証拠でしょう。
10.東京スター銀行の住宅ローン
口コミでも満足度が高い住宅ローンには、東京スター銀行の住宅ローンがあります。
これは東京スター銀行が、他の金融機関の住宅ローンにはない特徴を持っているのが理由です。
その大きな特徴ともいえるのが、「預金連動型住宅ローン」です。
東京スター銀行が提供する預金連動型住宅ローンは、普通口座にお金を預けているだけで、預金と同額分の住宅ローン金利を0％にしてくれます。
これは他の住宅ローンと比較すると繰上返済とほぼ同じ効果があり、非常にお得度が高いといえます。
もちろん普通預金ですから、自由に引き出すこともできます。
ただ預けているだけで金利が下がるなんて、嬉しいサービスですね。
また、東京スター銀行は保証料や繰上返済手数料、固定金利の選択手数料などが、すべて無料です。
これは他の住宅ローンだと数十万円かかってもおかしくない費用なため、かなりの節約になります。
さらに東京スター銀行は、住宅ローンの審査が他と比較して厳しくないのも特徴のひとつです。
2年以上勤務しており、収入が安定していれば、派遣社員や契約社員の人でもローンを組むことができます。
このように東京スター銀行の住宅ローンは、非常に魅力があるサービスが整っているため、満足度も98％とかなり高く評価されています。
今の住宅ローンに満足しておらず、これから借り換えを検討している人は、ぜひ一度資料請求してみてください。
きっとみなさんにとって価値のある借り換えになるはずです。
11.住宅ローンを借り換える際の贈与税について
現在の住宅ローンと比較して有利な住宅ローンがあった場合、借り換えを検討する人は多いでしょう。
ただし、住宅ローンを借り換える際に、贈与税がかかることがあるので注意が必要です。
たとえば、連帯債務だった住宅ローンを借り換えたとします。
その際、妻が退職していて債務がなくなり、その分、夫の単独での支払い分が以前と比較して増えてしまうと、妻の債務の残額分を夫が贈与したということになります。
借り換えの際、借入金を110万円以上名義変更してしまうと、贈与税の課税対象になるとされています。
これは逆にいうと、110万円を超さなければ課税されないということでもあります。
また、親がローンの援助をしている場合にも贈与税がかかることがあり、この辺りは税理士などの専門家に相談した方がいいでしょう。
加えて、もし夫婦で住宅ローンの借り換えをして夫が不慮の事故でなくなってしまった場合、団体信用生命保険に入っていれば、住宅ローンは免除されます。
ただし、この場合は相続税が発生することがあります。
世帯主が亡くなった場合、子供がいるのなら配偶者と子供でそれを分けます。
子供がいない場合は、妻がすべて相続することになります。
ただ、個人を対象とした場合、一人当たり6,000万円までの相続は課税されないようです。
住宅ローンが免除され、支払いがなくなったとしても家を手放す必要はありません。
抵当権がなくなるので、問題なく住み続けることができます。
住宅ローンは、何十年にもわたって支払うことになります。
そのため、その間に何が起こるか分かりません。
税金に関して分からないことがある場合、やはり専門家に相談することをお勧めします。
12.住宅ローンの借り換えはここを見る
数年前に比べ、景気の影響もあり、低金利水準が継続しています。
そのため、当時借り入れした住宅ローンと比較して現在提供されている住宅ローンの方が条件がいいことも多く、借り換えをする人も増えています。
住宅ローンの借り換えをする上で重視すべきことは、やはり金利です。
たとえば、返済期間が25年で、住宅ローンの残高が2,000万円あったとします。
この場合、金利が3.0％なら、合計返済額は2,850万円ほどになります。
それに対し、金利が2.7％なら2,750万円、2.4％なら2,650万円ほどになります。
計算してみると、0.3％違うだけで合計返済額は100万円ほど違ってくることになります。
もちろん、残高が多ければこの割合も増えますので、現在借り入れしている住宅ローンと比較してかなり金利が低い住宅ローンがあれば、借り換えた方が非常に得ということになります。
ただし、金利だけで借り換えるのは早計です。
住宅ローンを借り換える際には、いろいろな諸費用がかかります。
初期費用としてまとまったお金が必要になることもあり、その辺りは慎重に進める必要があります。
また、他に見て欲しいポイントとして、繰上返済手数料が無料かどうかという点があります。
繰上返済をするとその分早く返済し終わることになり、総返済額が少なくなります。
ただし、この繰上返済に手数料がかかるところもあり、それだとせっかくの節約が無駄になってしまいます。
金利だけではなく、このような諸費用も併せて考えた上で住宅ローンの借り換えをしたいものですね。
13.住宅ローンを借り換えることによるメリット
マイホームを持っている人で、現在住宅ローンを支払っている人も多いでしょう。
その当時、借り入れた住宅ローンよりも、さらに条件がいいものがどんどん登場してきているため、住宅ローンの借り換えをする人も多いようです。
住宅ローンの借り換えによるメリットはいくつかあります。
多くの人に共通するメリットは、月々の返済額を減らすことではないでしょうか。
現状のものと比較してより低金利なものに借り換えることにより、毎月の支払額を抑えることができます。
住宅ローンの返済は、金利の占める割合が小さくなく、現状よりも金利が低いものに借り換えることによって支払いの総額を減らすことができます。
また、月々の返済額は変えずに、返済期間を短くできるというのも大きなメリットです。
住宅ローンに加え、子供の教育費が重なると、家計にとっては大きな負担となります。
生活設計の中で、早めに住宅ローンを支払い終えることで、ある程度の負担を軽くすることができます。
借り入れしている住宅ローンが変動金利の場合、金利上昇というリスクを小さくできるのも大きなメリットです。
金利がどう動くかということは、専門家であっても正確に予測することはほぼ不可能です。
長期に借り入れをしていると金利変動のリスクがあるため、できるだけ早く完済することで、このリスクを回避することができます。
現状と比較して条件がいい住宅ローンがあれば、積極的に借り換えを検討してみることをお勧めします。
14.固定金利と変動金利のメリット・デメリット
住宅ローンを借り入れする上で、大きな考えどころとなるのが、変動金利か固定金利かという選択です。
このままずっと不景気が続くとなれば変動金利の方がいいのですが、確実にそうであるという保証はありません。
現在の固定金利は、フラット35で3.0％から3.2％と、昔と比較するとかなりの低金利です。
10年ほど前が5.5％でしたので、その当時に住宅ローンを借り入れした人からすると、だいぶ安くなったと感じるのではないでしょうか。
固定金利のメリットは、金利が変わらないことにあります。
そのため、ローンを組んだときに毎月の支払額や合計の返済額が分かるため、計画も立てやすくなります。
一方、変動金利は金利がどうなるか分からないため、常に金融機関などの動きを気にする必要が出てきます。
しかし、現状の金利が続くようなら、固定金利と比較して変動金利の方が返済総額は安くなるでしょう。
これから住宅ローンの借り換えを検討している人もいることでしょう。
今後は消費税が増税され、社会保険料なども引き上げられます。
そうなると、あまり景気がよくなるという感じはありません。
そのため、今後も大幅に金利が上がるということは考えにくいということを踏まえ、これから借り換えをするという人は、変動金利にした方がいいかもしれません。
また全額を変動金利にするのが不安という場合、銀行によっては半分を固定金利、残りを変動金利にすることもできます。
これだとそれぞれのメリットを活かせるので、1つの方法として検討する価値があるでしょう。
15.住宅ローンの審査について
住宅ローンは、希望すれば誰もが融資を受けられるものではありません。
申込をした後、審査を通過しなければ借りることはできないのです。
これは新規で借りる場合だけではなく、借り換えの場合も同様です。
細かい条件などは、銀行によって異なります。
大体の目安として、勤続年数が3年以上で勤務先が安定しており、健康状態が良好という条件があります。
さらに銀行では、申込者の個人信用情報を調べます。
個人信用情報とは、クレジットカードを作成したり、お金を借り入れしたときに残る記録です。
万が一過去に延滞したことがある場合、5年程度はその記録が残ってしまいます。
そのため、住宅ローンを借り入れするときに審査が厳しくなってしまう可能性が出てきます。
そうした問題がなければ、年収と比較して5倍から6倍ほどの金額まで融資を受けることが可能です。
もちろん、これは他にローンがない場合の金額です。
自動車ローンなどの支払いが残っている場合は、あらかじめ返済しておいた方がいいでしょう。
希望する金額の融資が受けられない場合は、金額を減らします。
また、書類を記入する際にやってはいけないことは、他のローンの記入をわざとしないことです。
金融機関の借り入れのデータはすべてつながっていますので、たとえ記入しなかったとしても、調べればすぐに分かってしまいます。
偽った申告をすると印象が悪くなってしまうので、すべて正確に書くようにしましょう。
また、場合によってはクレジットカードのキャッシング枠も借入金としてカウントされることがあるので、不要なクレジットカードは借り換えを比較検討する前に解約しておいた方がいいかもしれません。
16.フラット35への借り換え
近年、現在借り入れしている住宅ローンを完済し、それまでより条件がいい住宅ローンに借り換えをする人が増えてきているようです。
しかし、借り換えといっても新たに住宅ローンを借り入れするわけですから諸費用がかかります。
そのため、多少条件がいいくらいでは、結果として損をしてしまう可能性もないわけではありません。
返済期間が10年以上残っており、ローン残高が1,000万円以上、そして現在の住宅ローンと比較して金利が1％以上低い、これら3つの条件を満たしているならば、借り換えして得になると言われています。
たとえば、フラット35での最も安い金利は2.2％ほどとなっています。
現在借り入れしている住宅ローンが変動金利の場合、それほど借り換えにおけるメリットはないといえるでしょう。
しかし、長期の固定ローンを組んでいる場合、借り入れした時期によっては、かなり高い金利になっている場合があります。
具体的に言うと、2,003年10月には4.25％という高い金利のときがありました。
そのため、この時期に長期の固定ローンを組んだ人にとっては、フラット35へ借り換えするメリットが大きいでしょう。
フラット35への借り換えの条件というのは、新規でフラット35を借り入れる場合と比較して、それほど変わりありません。
現在の住宅ローンの借り入れから1年以上が経過しており、その間正常に返済をしていれば、問題なく審査を通過できるはずです。
17.フラット35のメリット
住宅ローンの種類として、フラット35があります。
さまざまなメリットがあるため、借り換える人も多いようです。
フラット35の最大の特徴は、最長で35年間、金利がずっと固定であることが挙げられます。
日本や世界の経済情勢に影響されず、住宅ローンの金利が変わらないというのは、返済の見通しが立てやすいというメリットがあります。
それと比較し、変動金利型や一定期間のみの固定金利型の場合、金利を見直す際に返済額が増える場合があります。
もちろん減る場合もあるのですが、リスクを考えると少し怖い点でもあるでしょう。
一般的に、変動金利型と長期固定金利型の住宅ローンを比較した場合、長期固定金利型の方が金利が高く設定されています。
フラット35の場合はどうかというと、民間の金融機関を介して住宅ローンを借り入れることになるので、金利はその金融機関によって異なってきます。
また、フラット35の利点として、保証料がかからないということも挙げられます。
一般の住宅ローンでは保証料が必要となり、この金額もなかなかの出費になります。
同様に、連帯保証人を立てる必要もないことも利点のひとつです。
さらに総返済額を減らす手段として有効な繰上返済の手数料も、フラット35なら無料です。
この手数料も、他のローンだと何万円、何十万円とすることもあり、大きな魅力のひとつでしょう。
このように、フラット35には他の住宅ローンにはないメリットがいろいろとあります。
これから借り換えを検討している人は、ぜひその候補として検討しみてはいかがでしょう。
18.住宅ローン借り換えのタイミング
何年も前に借り入れしている現在の住宅ローンよりも条件のいい住宅ローンを見つけた場合、借り換えた方がいいのではと考える人も多いでしょう。
実際、借り換えることにより、現在借り入れしている住宅ローンと比較して返済総額が少なくなったり、返済期間が短くなったりすることもあります。
では、借り換えるとしたらどのタイミングで行うのがいいでしょう。
一般的に借り換えを検討するのは、固定金利の期間が終わりそうな時期ではないでしょうか。
それまでに借り換えの手続きを済ませておかないと、そのまま自動的に変動金利が適用されてしまいます。
変動金利になり、返済額が増えてしまうことが心配な方は、固定金利型に借り換えた方がいいかもしれません。
もし、どうしたらいいか悩んでいるという場合は、地元の地方銀行に相談してみるというのもひとつの手です。
地銀の方が都市銀行よりも金利が低いことはよくありますし、都市銀行の行員と比較して、より親身に相談に乗ってくれるという利点もあります。
現在借り入れしている住宅ローンが地銀の場合、借り換えを検討していることを話してみると、金利を下げてもらえるということもあるようです。
もちろんネット銀行ほどの低い金利にはならないでしょうが、そこまで親身になってもらえば安心して借り入れすることができますよね。
金利だけに目を向けるのではなく、そういう人と人とのつながりを重視して住宅ローンを選ぶというのも選択肢としてあるのではないでしょうか。
19.住宅ローンの借り換えができないケース
住宅ローンは、住宅金融公庫などへの公的ローンへは借り換えすることはできないようになっています。
民間の場合であっても、同じ金融機関内の別な住宅ローンに借り換えることはできません。
それらのような、そもそも借り換えが無理な場合でなくても、審査に通過することができなければ住宅ローンを借り換えることはできません。
審査に通過できなくなってしまう理由はいくつかあります。
まず職業が安定していない人です。
職を転々と変える人は、審査が通りにくくなります。
また、自動車ローンやその他のローンが残っている人も審査に悪影響を及ぼします。
もうひとつ注意して欲しいのが、クレジットカードの存在です。
クレジットカードの中には、キャッシング枠があるものがあります。
このキャッシング枠は、利用していなくても借り入れしているとみなされる場合があります。
たとえば、キャッシング枠が30万円のカードを3枚持っていたとします。
その場合、キャッシング利用をしていなくても90万円の借り入れがあるとみなされるのです。
そのため、利用していないクレジットカードは解約しておくといいでしょう。
そして当然のことですが、借り換えたところで以前と比較して元金が減るわけではありません。
軽減されるのは、利息や手数料などです。
そのため、借り換えまでに徐々に貯蓄をしておき、繰上返済を行うことが大きなポイントになります。
もし条件が整わず借り換えができないとしても、繰上返済ができれば、それまでと比較してだいぶ負担の軽減になるはずです。
20.住宅ローンの借り換えについて専門家に相談する
住宅ローン借り換えの大きなメリットは、総返済額が抑えられるということにあります。
そのため、みなさんの中にも、現在のものと比較して、もっと条件がいいものに借り換えようと考えている人もいるかもしれません。
しかし、どの住宅ローンに借り換えればいいのか知識がないと、選択するのはなかなか難しい問題でもあります。
下手なことをして結果的に損をしてしまっては、後悔してもしきれません。
ただ金利だけを比較しても、費用などを考えるとマイナスになることもよくあります。
そういうことを防ぐために、専門家に相談するのもひとつの方法です。
専門家というと、思いつくのがフィナンシャルプランナーでしょう。
他にも住宅ローンを専門に取り扱っている人もいるようです。
場合によってはネット上で相談に乗ってくれる人もいるようなので、うまく活用していきましょう。
基本的に、このような相談は、ただ相談するだけなら無料の場合が大半です。
そこから借り換えのサポートを契約し、実際に借り換えに相談した場合のみ報酬が発生することになるので、まずは気軽に相談してみるのがいいでしょう。
契約を結んでしまえば、わずらわしい作業ややりとりなどもすべて引き受けてもらえることになります。
事務手続きや、金融機関との交渉などすべきことはいろいろあるので、専門家に一任できれば安心ですね。
任せるフィナンシャルプランナーによっても異なりますが、費用は大体5万円から30万円ほどが相場のようです。
ほとんどが成功報酬型なので、もし審査に通らなければ費用は発生しないのが一般的です。
